Isı Gider Paylaşımı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Isı Gider Paylaşımı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Merkezi sistemle ısınan binalarda ısı gideri, yönetmeliğe göre %70 ölçülen tüketime ve %30 kapalı kullanım alanına göre paylaştırılır. Aşağıda formülün tamamı, her terimin karşılığı ve adım adım bir örnek hesap var — boş daire durumu dahil. Yöntem yönetimin takdirine bırakılmış değil, yönetmelikle yazılı.

Hesabın dayanağı: Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik (Resmî Gazete 14/4/2008, sayı 26847 Mükerrer). Yönetmelik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesine dayanıyor. Hesaplama maddeleri (7, 8, 9, 11) yayımından bu yana değişmedi; 2009 ve 2019'daki iki değişiklik yalnız 10. maddeyi, yani ölçüm şirketlerinin niteliklerini ilgilendiriyor.

Faturanın ikiye ayrılması: %70 ve %30

Yönetmeliğin 8. maddesinin birinci fıkrası binanın toplam ısıtma giderini iki havuza bölüyor:

%30'luk kısım keyfi bir kalem değil; yönetmelik ne olduğunu sayıyor: ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri. Yani merdiven boşluğunun ısınması, borulardan kaybolan ısı ve sistemin ayakta kalması için harcanan kısım buradan karşılanıyor.

Bölgesel ısıtma sistemlerinde oran farklı: m.8/2'ye göre sabit pay %20. Bölgesel sistem, ısının bir merkezden bölge içindeki birden fazla binaya dağıtıldığı yapıdır — tek binanın kendi kazanı varsa bu merkezî sistemdir, %70/%30 geçerlidir.

Isı pay ölçer ile kalorimetre arasında oran farkı yoktur

Sık karşılaşılan yanlış bilgi şu: «pay ölçerli binada oran farklı». Değil. Her iki durumda da %70/%30 uygulanır. Fark yalnız tüketim teriminin nasıl bulunduğunda: kalorimetrede tek bir sayaç okuması, pay ölçerde dairedeki bütün radyatör ölçerlerinin toplamı.

Terimler

Formüllerdeki harfler yönetmelikte tanımlı. Hesabı takip etmek için sekizini bilmek yeterli:

M neyi içerir: yakıt bedelinin yanında işletme gideri de M'ye eklenir ve tamamı %70/%30'a tabi tutulur. İşletme gideri kapsamına ısıtma sisteminin bakımı, küçük çaplı onarım, ayrıca ölçülebilen sistem su/elektrik bedeli ve ölçüm-ayar giderleri girer. Kazan değişimi, büyük çaplı onarım, personel gideri ve aidat türü kalemler girmez — onlar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamında ayrı paylaşılır.

Formül — kalorimetre (ısı sayacı) kullanılan binada

Yönetmelik m.8/3-b:

P1 = 0,70 × M × ( S / St )
P2 = 0,30 × M × ( A / At )
P  = P1 + P2

Formül — ısı pay ölçer kullanılan binada

Yönetmelik m.8/3-a. Tek fark, dairedeki her radyatörün ölçer değerinin toplanması:

P1 = 0,70 × M × ( S1/St + S2/St + ... + Sn/St )
P2 = 0,30 × M × ( A / At )
P  = P1 + P2

S1...Sn dairedeki her bir pay ölçerin dönem içindeki artışıdır. m.7/3'e göre dairedeki her radyatör grubuna ölçer takılması ve ölçümün bütün ölçerlerden yapılması gerekir — bir radyatör ölçersiz kalırsa o dairenin tüketimi eksik ölçülür. Cihazın binanızda olup olmaması gerektiği sorusu için: ısı pay ölçer ve kalorimetre zorunlu mu.

Örnek hesap — adım adım

Aşağıdaki sayılar yöntemi göstermek için uydurulmuş örnek değerlerdir. Fiyat, tarife ya da tipik tutar bildirmiyorlar. Kendi binanızın hesabı kendi faturanız, kendi okumalarınız ve kendi metrekarelerinizle yapılır.

Binanın verileri (örnek):

1. adım — iki havuzu ayır

Tüketim havuzu = 0,70 × 100.000 = 70.000 TL
Sabit havuz    = 0,30 × 100.000 = 30.000 TL

2. adım — 8 numaralı daireyi hesapla (A = 120 m², S = 3.200 kWh)

Tüketim oranı = 3.200 / 80.000 = 0,04
P1 = 70.000 × 0,04 = 2.800 TL

Alan oranı = 120 / 2.000 = 0,06
P2 = 30.000 × 0,06 = 1.800 TL

P = 2.800 + 1.800 = 4.600 TL

3. adım — boş daireyi hesapla (A = 90 m², S = 0)

P1 = 70.000 × (0 / 80.000) = 0 TL
P2 = 30.000 × (90 / 2.000) = 1.350 TL

P = 0 + 1.350 = 1.350 TL

Buradaki sonuç yönetmelikte «boş daire kuralı» diye ayrı bir madde olarak yazmıyor — formülün doğal sonucu. Tüketim sıfır olduğunda P1 sıfırlanır, ama P2 her hâlükârde tahakkuk eder. «Boş daire de öder» sözünün teknik karşılığı tam olarak budur.

Pay ölçerli binada aynı daire: daire içinde 5 radyatör ölçeri var, dönem içindeki artışların toplamı 1.250 birim; binadaki bütün ölçerlerin toplamı (St) 25.000 birim.

P1 = 70.000 × (1.250 / 25.000) = 70.000 × 0,05 = 3.500 TL
P2 = 30.000 × (120 / 2.000)    = 1.800 TL
P  = 5.300 TL

Pay ölçer değeri kWh değil, cihazın kendi birimidir. Mutlak değeri anlam taşımaz; anlamı binadaki toplama oranından gelir. Bu yüzden iki farklı binanın ölçer değerlerini karşılaştırmak anlamsızdır.

«Kapalı kullanım alanı» ne demek — arsa payı değil

Sabit payın ölçütü m.7/2'de geçiyor: «…bağımsız bölüm kullanıcılarına kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır.»

Bu, tapudaki arsa payı değil ve brüt m² de değil. Bakanlık tanımına göre bağımsız bölüm içindeki duvarlar arası net, ısıtılan kapalı alan. Şunlar çıkarılır: duvarlar, kolonlar, ışıklıklar, giriş holleri, açık çıkmalar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, otopark, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu.

Uygulamada en sık hata bu: hesap arsa payıyla ya da tapudaki brüt m² ile yapılır, sonra bir daire itiraz eder ve haklı çıkar. At toplamına yalnız ölçüme dahil bağımsız bölümlerin alanı girer.

Sıcak su gideri ayrı hesaplanır

Sıhhî sıcak su gideri %70/%30'a girmez. m.8/4'e göre tamamı ölçülen tüketime göre paylaştırılır — sabit pay yoktur.

Sıcak su sistemi merkezî ısıtmadan bağımsızsa (m.8/5-a), okuma birimi litredir:

P = M × ( S / St )

Sıcak su merkezî ısıtma kazanından üretiliyorsa (m.8/5-b), önce sıcak suya giden yakıt miktarı bulunur ve toplam giderden düşülür:

By = ( 1,20 × V × ( tw − 10 ) ) / HU

M_sıcaksu = By × F

Örnek (yalnız yöntem): binada dönem içinde 100.000 litre sıcak su kullanılmış, sıcak su sıcaklığı 50 °C, doğal gazın alt ısıl değeri sağlayıcıdan 8.250 kcal/m³ olarak alınmış olsun.

By = 1,20 × 100.000 × (50 − 10) / 8.250 = 4.800.000 / 8.250 ≈ 581,8 m³
M_sıcaksu = 581,8 × F

Bulunan tutar toplam yakıt giderinden düşülür; kalan tutar ısıtmanın M'si olarak %70/%30 formülüne girer. Sıra budur — sıcak su önce ayrılır, sonra ısıtma paylaştırılır.

Yaz döneminde kazan yalnız sıcak su için çalışır. Bu dönemde sistemde sürekli hazır bekletilen sıcak suyun kayıp bedeli de dairelere kapalı kullanım alanına göre pay edilir. Bu, sıcak su kullanmayan daireyi de ilgilendirir: kayıp kimsenin tek başına tüketimi değil.

Sayaç arızalıysa hesap nasıl yapılır

m.11/1 bu durumu düzenliyor. Bir dönemde bir cihaz arızalanır ya da doğru ölçmezse, o dairenin payı iki alternatiften biriyle belirlenir:

1. Aynı dairenin daha önceki benzer dönemdeki tüketimi, ya da
2. Aynı dönemde binadaki diğer benzer dairelerin tüketimi

Seçim yetkisi bina yöneticisinde (veya yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketinde). Hangi yöntemin uygulandığı gider paylaşım belgesinde yazılmalı — itiraz geldiğinde dayanak bu olur.

Arızanın yanındaki sessiz risk, sayacın muayene süresinin dolmasıdır: süre geçtiğinde ölçüm resmî geçerliliğini yitirir ve bu genelde bir itiraz gelene kadar fark edilmez. Ayrıntı: ısı sayaçları muayene yönetmeliği.

Daire dönem ortasında el değiştirirse (m.11/2): değişim tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı belge düzenlenir. Ara okuma yapılamamışsa kullanım gün sayısına göre orantılanır, yine iki ayrı belge çıkar.

Hesabın belgelenmesi — faturada bulunması zorunlu bilgiler

m.5/7 gider paylaşım bildiriminde yer alacak bilgileri (a)'dan (k)'ya kadar sayıyor. Bir itiraz geldiğinde yönetimin elini güçlendiren şey argüman değil bu belgenin tamlığıdır. Zorunlu kalemler:

1. Kullanıcının adı-soyadı ve adres bilgileri
2. Bağımsız bölüm mahalleri ve alanları
3. Paylaşım bildirimi dönemi
4. Ölçüm okuma tarihi
5. Bildirim düzenleme tarihi
6. Son ödeme tarihi
7. Önceki endeks, son endeks ve fark tüketim
8. Isıtma sistemi gider hesaplama çizelgesi
9. Sıhhî sıcak su gider hesaplama çizelgesi
10. Toplam gider hesaplama çizelgesi
11. Bina ısıtma sistemi aylık toplam gideri
12. Bu tutarın ısıtma / sıcak su olarak ayrıştırılmış hâli
13. Sarfiyat ve sabit paylaşım oranları, karşılık gelen tutarlar ve daireye düşen tutarlar
14. Açıklayıcı bilgi satırı

Ayrıca m.5/8: bildirimlerin icmali bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün liste hâlinde ilan edilir.

Sık yapılan altı hata

1. Sabit payı arsa payına göre dağıtmak. Ölçüt kapalı kullanım alanı. Arsa payı tapu kaydıdır, ısıtma hesabının ölçütü değil.

2. Ortak alanı ayrı kalem olarak faturaya eklemek. Ortak alan ısınması ve sistem kayıpları zaten %30'un içindedir. Ayrıca eklenirse aynı gider iki kez tahsil edilmiş olur.

3. Boş daireyi hesaba katmamak. Boş dairenin A değeri At toplamına girer ve P2'si tahakkuk eder. Dışarıda bırakılırsa diğer dairelerin payı yapay olarak yükselir.

4. Karma ekipmanlı binada tek havuzdan hesap yapmak. Aynı binada hem ısı ölçer hem kalorimetre varsa m.7/5 iki aşamalı hesap istiyor: önce bütün tüketim ölçülür, sonra aynı ekipmanla ölçülen kullanıcı gruplarının payları ayrı hesaplanır. İki farklı cihaz birimini tek toplamda karıştırmak hesabı matematiksel olarak bozar.

5. Sıcak suyu ısıtmayla birlikte %70/%30'a sokmak. Sıcak su gideri önce ayrılır, %100 tüketime göre paylaşılır.

6. Yönetim kararıyla oran değiştirmek. m.14 yönetim planının yönetmeliğe aykırı hükümlerinin üç ay içinde uygun hâle getirilmesini istiyor. %70/%30 oranı kat malikleri kararıyla değiştirilemez.

Merkezi sistemle ilgili diğer soruların kısa cevapları için: merkezi sistem hakkında sıkça sorulan sorular. Okuma ve paylaştırmayı bizim yürütmemizi istiyorsanız: ısı gider paylaşımı hizmeti.

Hesaplama sıklığı ve veri saklama

m.5/3 tüketimlerin «aylık veya belirli dönemlerde» ölçüleceğini söylüyor — yani aylık paylaştırma zorunlu değil, sezonluk veya dönemsel de mümkün. Hangi dönemin uygulandığı bildirimde yazar.

Ölçülen veriler m.10/1-ç gereği en az beş yıl dijital ortamda, veri kaybına imkân vermeyecek şekilde saklanmalı. Bu, bir itiraz ya da dava durumunda geriye dönük hesabı yeniden kurabilmenin tek yolu.

Konunun bütününü sırayla anlatan bilgilendirme bölümü sayfamıza da bakabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Isı gideri hesaplamasında %70 / %30 oranı nereden geliyor?

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'in 8. maddesinin birinci fıkrasından. Toplam ısıtma giderinin %70'i ölçülen tüketime, %30'u kapalı kullanım alanına göre paylaştırılır. Bölgesel ısıtma sistemlerinde sabit pay %20'dir.

Boş dairenin ısı gideri neden sıfır çıkmıyor?

Çünkü hesap iki parçadan oluşuyor. Tüketim sıfır olduğunda tüketim payı (P1) sıfırlanır, ancak kapalı kullanım alanına göre hesaplanan sabit pay (P2) her durumda tahakkuk eder. Bu ayrı bir kural değil, yönetmelikteki formülün doğal sonucudur.

Sabit pay arsa payına göre mi hesaplanır?

Hayır. Yönetmeliğin 7. maddesinin ikinci fıkrası ölçütü «kapalı kullanım alanı» olarak belirliyor. Bu, bağımsız bölüm içindeki duvarlar arası net ısıtılan alandır; tapudaki arsa payı veya brüt metrekare değildir.

Isı pay ölçerli binada oran farklı mı uygulanıyor?

Hayır, %70/%30 her iki cihaz tipinde aynıdır. Fark yalnız tüketim değerinin bulunmasında: kalorimetrede tek sayaç okuması kullanılır, pay ölçerde dairedeki bütün radyatör ölçerlerinin dönem artışları toplanır.

Sayacım arızalandı, o ay nasıl hesaplanacak?

Yönetmeliğin 11. maddesi iki yol tanıyor: dairenin daha önceki benzer dönemdeki tüketimi ya da aynı dönemde binadaki benzer dairelerin tüketimi esas alınır. Hangi yöntemin uygulandığı gider paylaşım belgesinde belirtilmelidir.

Sıcak su gideri de %70/%30'a mı giriyor?

Girmiyor. Sıhhî sıcak su gideri yönetmeliğin 8. maddesinin dördüncü fıkrasına göre tamamı ölçülen tüketime göre paylaştırılır, sabit payı yoktur. Sıcak su merkezî ısıtma kazanından üretiliyorsa önce sıcak suya giden yakıt payı hesaplanıp toplam giderden düşülür.

Yönetim kararıyla oranı değiştirebilir miyiz?

Değiştirilemez. Yönetmeliğin 14. maddesi, yönetim planının ve sözleşmelerin yönetmeliğe aykırı hükümlerinin üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirilmesini öngörüyor.