Blog Merkezi Isıtma Gider Paylaşımı: Mevzuat Soruları ve Cevapları

Merkezî sistemle ısıtılan ve birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda ısı ölçüm ekipmanı kullanımı yasal bir zorunluluktur: yeni binalarda 2/5/2007, mevcut binalarda 2/5/2012 tarihi itibarıyla. Bu sayfada zorunluluğun kapsamı, muafiyetler, yönetim ile kat maliki arasındaki anlaşmazlıklar, şikâyet yolu ve hizmet alımı konusundaki mevzuat soruları cevaplanıyor.

Aşağıdaki cevaplar mevzuat sorularına odaklanır. Isı pay ölçerin nasıl çalıştığı, faturanın nasıl okunduğu gibi teknik ve pratik sorular için Merkezi Sistem Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları sayfasına, hesabın işleyişi için Isı Gider Paylaşımı Nedir, Nasıl Hesaplanır? sayfasına bakabilirsiniz. Yönetmeliğin madde madde açıklaması ise yönetmelik metni sayfasındadır.

Zorunluluk ve kapsam

Merkezi ısıtmalı binada ısı ölçer taktırmak zorunlu mu?

Zorunludur. 02.05.2007 tarih ve 26510 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'nun 7. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi şöyle der: "Merkezî ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezî veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır. Buna aykırı olarak hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz."

Aynı kanunun 16. maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesini değiştirerek merkezî ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların bir yönetmelikle düzenlenmesini öngörmüştür. Bu hüküm gereğince 14.04.2008 tarih ve 26847 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik yürürlüğe girmiştir.

Bu yönetmelik toplu ısınma olan tüm konutlarda geçerli mi?

Konuyu iki başlıkta değerlendirmek gerekir:

• Yeni yapılacak binalar: İnşaat ruhsatı ve proje onayları 2/5/2007 tarihinden sonra olan merkezî sistemli binalarda, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu gereğince ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanımı zorunludur. Dolayısıyla gider paylaşımında da bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur.
• Mevcut binalar: Yine aynı kanun gereğince mevcut merkezî sistemli binaların 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur.

Yönetmeliğin Geçici 1. maddesinde de ifade edildiği üzere, 2/5/2012 tarihi itibarıyla merkezî sistemle ısıtılan tüm binaların kanun hükümlerine tabi olması — daha özel bir ifadeyle ısı ölçüm ekipmanlarının binalarda kullanılmaya başlanmış olması — yasal bir zorunluluktur.

Isı ölçer ve ısı sayacı nedir, neden ihtiyaç duyulmuştur?

Isı ölçer ve ısı sayacı olarak adlandırılan ölçüm ekipmanları, merkezî veya bölgesel sistemle ısıtılan binalarda ısının bağımsız bölümlerce tüketildiği kadar paylaştırılmasını sağlayan cihazlardır. Bu sistemde bağımsız bölüm kullanıcıları, ferdi sistemden farklı olarak ortam sıcaklığını 15 °C'nin altına indiremez; istedikleri sıcaklığı termostatik vana üzerinden ayarlarlar. Vananın işleyişi için Termostatik Vana Nedir, Nasıl Ayarlanır? yazısına bakabilirsiniz.

İhtiyacın gerekçesi Bakanlık metninde üç noktada toplanıyor: ülkenin enerji ihtiyacının büyük bir kısmını ithal etmesi, herkesin arsa payı bazında yakıt tüketimine katıldığı ortamda suistimallerin sık yaşanması ve ölçüme dayalı paylaşımın bu suistimalleri ortadan kaldırması.

Binamız ölçüm ekipmanı takılı olmadan teslim edildi, bunun doğrusu nedir?

5627 sayılı kanunun projelerde ısı ölçüm ekipmanlarının tesis edilmesini zorunlu kılan hükmü (7. madde, birinci fıkra, c bendi), kanunun yürürlüğe girdiği 02.05.2007 tarihi itibarıyla yeni binalar için geçerlidir. Bu tarihten sonra yapı ruhsatı için başvuran binalarda projelendirme, imalat ve denetim bu esaslara göre yapılmalıdır.

Buna göre:

Katı yakıt kullanıyoruz ve binamız 2000 m² üzeri, biz de zorunda mıyız?

Evet. 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu, ısı sayacı ve ısı ölçer uygulamaları için yakıt cinsi, bina yaşı veya metrekare sınırlaması getirmemiştir. Merkezî veya bölgesel sistemle ısıtılan ve birden fazla bağımsız bölüme sahip tüm binalar kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine tabidir.

İki bin metrekare konusu ayrı bir düzenlemeye aittir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nde geçer. Kanunda merkezî ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçişte, yönetmelikte ise yeni yapılacak binalarda merkezî ısıtma olarak projelendirilmesi gereken binalar için bir eşik değeri işaret eder. Yani 2000 m², ölçüm ekipmanı zorunluluğunun değil başka iki konunun eşiğidir.

Katı yakıtlı kazanlarda ise şu teknik zorunluluk vardır: uygulama ve montajı yapan mühendislik firmaları ile bina yönetimleri tarafından yerinde inceleme yapılıp, can ve mal güvenliği açısından gerekli önlemler alınmalı ve koşullar sağlandığı takdirde uygulama yapılmalıdır.

Muafiyetler ve özel durumlar

Hangi binalar kanun kapsamı dışında?

5627 sayılı kanunun 2. maddesinin ikinci fıkrası şu binaları kapsam dışında bırakır: enerji verimliliği önlemlerinin uygulanmasıyla özellik veya görünümleri kabul edilemez derecede değişecek olan, sanayi alanlarında işletme ve üretim faaliyeti yürütülen, ibadet yeri olarak kullanılan, planlanan kullanım süresi iki yıldan az olan, yılın dört ayından daha az kullanılan, toplam kullanım alanı elli metrekarenin altında olan binalar ile koruma altındaki bina veya anıtlar, tarımsal binalar ve atölyeler.

Bu nedenle koruma altında, tarihî eser niteliğindeki merkezî sistemli bir binada kanunun 7. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi işletilemez.

Kamu lojmanında oturuyoruz, kat maliki değiliz; biz de zorunda mıyız?

Evet. Isı ölçüm ekipmanlarının tesisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince değil, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu gereğince olmaktadır. Bu kanun binalar için sınıflandırma veya muafiyet getirmemiştir; dolayısıyla ölçüm ekipmanları tesis edilmeli ve ilgili yönetmelik gereğince paylaşım yapılmalıdır.

Binamız kentsel dönüşüm kapsamına alındı, yine de tesis etmeli miyiz?

Kentsel dönüşüm kapsamına alınan ve binanın yıkımı ya da tadilatı gibi bir tasarrufun söz konusu olduğu yapılarda, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi gereği kentsel dönüşüm kapsamında gerekli görülen işlem tamamlanıncaya kadar 5627 sayılı kanun kapsamında herhangi bir işlem tahsis edilemez.

Ön ödemeli sayaç kullanıyoruz, biz de yönetmeliğe tabi miyiz?

Tabisiniz, ancak hesap yönteminiz farklıdır. Yönetmelikte ön ödemeli ısı sayacı sistemi, "üzerine yerleştirildiği ısıtma giriş hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçerek bedelinin önceden ödenmesi prensibine göre çalışan sistem" olarak tanımlanır ve konvansiyonel sistemlerden farklı hükümlere tabi tutulur.

Yönetmeliğin 9. maddesinin birinci fıkrası, ön ödemeli ısı sayacı sistemi kullanılması hâllerinde 5. maddenin yedinci fıkrası ile 8. maddenin uygulanmayabileceğini söyler. Yani ön ödemeli sayaçta ne on dört kalemlik fatura dökümü ne de %70-%30 formülasyonu zorunludur; buna bağlı olarak %30'luk ortak gider payının formülle hesaplanması da gerekmez. Cihazın nasıl çalıştığını ve merkezi sistemde nasıl kullanıldığını ön ödemeli kalorimetre yazımızda anlattık.

Uygulama, montaj ve teknik sorular

Isı ölçüm ekipmanlarını binamızda nasıl tesis edeceğiz?

Uygulamalar genel olarak montaj ile okuma ve faturalandırma hizmetleri olarak iki başlıkta toplanır. Bina yönetimlerinin önünde üç yol vardır:

Radyatörlerimiz farklı boyutta, ısı ölçerler bunu nasıl algılıyor?

Radyatör ebadı projelendirme aşamasında odanın ısı kaybını karşılayacak kapasitede seçilir. Isı ölçerler monte edildikten sonra programlanarak sisteme tanıtılır. Programlama sırasında radyatör tip ve ebat bilgileri dikkate alınarak ısıl güçleri de girilir; bu sayede her ölçer hangi ısıl büyüklükte bir radyatöre monte edildiğini bilir.

Kapıcı dairesine de ölçüm ekipmanı takmak zorunlu mu?

Yönetmelik gereğince kapıcı dairesinde de ölçüm yapılması mecburidir. Ancak bina yönetimi kapıcıdan yakıt ücreti tahsil etmek istemiyorsa bunu kendisine yansıtmayabilir. Ölçüm zorunluluğu ile tahsilat kararı iki ayrı konudur.

Firma "banyoya takmaya gerek yok" dedi, doğru mu?

Islak hacimler genelde bağımsız bölümün çekirdek kısmında ve tesisatta son nokta olmaları sebebiyle ısıtmaya fazla ihtiyaç duymayabilir. Ancak yönetmelik gereğince bağımsız bölümün tüm mahallerine ısı ölçer takılmalıdır. Aksi hâlde tam adil bir paylaşımın oluşamayacağı durumlar ortaya çıkabilir.

Yönetim olarak termostatik vanalarda 15 °C dışında bir değer ayarlayabilir miyiz?

Yönetmelik 15 °C'yi asgari değer olarak öngörmüştür. Yönetimlerin bunun üzerinde bir değeri minimum olarak kabul etmesinde sakınca yoktur. Dikkat edilecek husus şudur: 15 °C bir hak olarak kabul edilmelidir. Bu nedenle yönetimlerin daha yüksek bir asgari değer belirleyebilmesi için oy birliği şartı aranmalıdır. Ayrıca bağımsız bölümlerden biri satış, kira veya başka bir sebeple devredilirse ve yeni kullanıcı 15 °C şartını isterse, vanalarda yeniden 15 °C için ayarlama yapılmalıdır.

Isı ölçer sisteminin insan sağlığına zararı var mıdır?

Bakanlığın bilgilendirme metnine göre ölçüm ekipmanları RF 868 frekansında çalışmaktadır. İnsan sağlığı açısından kıyaslanabilecek ölçü SAR (Specific Absorption Rate), yani radyo dalgalarının veya elektromanyetik enerjinin vücut tarafından emilme hızıdır. AB normlarına göre radyo frekansları için belirlenmiş maksimum SAR değeri 4 W/kg sınırının altında olmalıdır; ölçümde kullanılan telsiz sistemine ait SAR değerinin ise genelde 0,000028 W/kg mertebelerinde olduğu bilinmektedir.

Yönetim ile kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar

Yöneticimiz ısrarlara rağmen ekipman tesis etmiyor, nereye şikâyet edelim?

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu, ne Bakanlığa ne de ilgili idarelere bu sistemlerin kurulup kurulmadığına dair denetim yapma veya idari yaptırım uygulama yetkisi vermemiştir. Bu nedenle sistemin kurulmamasından dolayı mağdur olduğunu düşünen bir kat maliki ya da onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kişiler, şikâyetlerini yalnızca mahkeme kanalını kullanarak yapabilir.

Ekipmanı tesis etmeyenler için 5627 sayılı kanunun idari yaptırımları düzenleyen 10. maddesinde net bir ifade bulunmamaktadır. Ancak aykırı tutumlar kanuna muhalefet kapsamında sayılabileceğinden, açılabilecek davalarda mahkemece bir ceza öngörülmesi ihtimali göz ardı edilmemelidir.

Bazı kat malikleri dairesine girilmesine izin vermiyor, ne yapmalıyız?

Kimsenin bağımsız bölümüne zor kullanarak girmek mümkün değildir. Bu durumda montaj yapılırken ilgili kişilerin rıza göstermediğine dair bir tutanak tutulur ve binanın bağlı bulunduğu Sulh Mahkemesi'ne, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine muhalefetten hâkimin müdahalesi talep edilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kişi yüzünden zarar gören kat maliklerinin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğini, hâkimin ilgilileri dinledikten sonra derhal karar vereceğini ve tespit edilen süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verileceğini düzenler.

Kat malikleri ekipmana kasıtlı müdahale ediyor, ne yapılır?

02.07.2012 tarihine kadar bu tür hareketler, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 141. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş olan enerji hırsızlığı kapsamına giriyordu. Ancak 6352 sayılı kanunun 105. maddesi gereğince TCK'nın 141. maddesinin ikinci fıkrası mülga hâle gelmiştir.

Bu nedenle bugün bu tutum içindeki kat malikleri için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi veya 18. maddesi uyarınca işlem yapılabilir. 18. madde, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla karşılıklı olarak yükümlü olduğunu söyler.

Ayrıca yönetmeliğin 5. maddesi, arıza ve bakım hâlleri dışında bağımsız bölüm kullanıcılarının ölçüm ekipmanlarına müdahale edemeyeceğini açıkça belirtir. Müdahalenin tespitini kolaylaştırdığı için uzaktan okuma sistemleri bu konuda yönetimin elini güçlendirir.

Kolektörler daire içinde ve sıcak su girişinin kesildiğini düşünüyoruz

Sistemin doğru çalışması için kolektörlere müdahale edilerek radyatörlere giden sıcak suyun kesilmesine engel olunmalıdır. Bu mümkün değilse kolektörler, yalnızca yetkili kişilerin erişimine imkân verecek şekilde bir kutu sistemi içine alınarak mühür, kilit ve benzeri sistemlerle kapatılabilir.

Bazı kat malikleri payına düşen ödemeyi yapmayacağını söylüyor

Konu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu maddeye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Gider paylaşımında anlaşmazlığa düşülürse ne yapılır?

Gider paylaşımı konusunda anlaşmazlığa düşülmesi hâlinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümleri çerçevesinde ilgili mahkemelere müracaat edilmesi gerekir. Bina yönetim kurullarının kanunlara aykırı olacak şekilde karar almamaları hususu da dikkate alınmalıdır.

Bildirim, dönüşüm ve yetkilendirme

Ekipmanı tesis ettik, hangi resmî kuruma bildirim yapmalıyız?

Isı ölçüm ekipmanlarının tesis edildiğine veya edileceğine dair herhangi bir resmî kuruma bildirimde bulunulmamaktadır. Bu konuda resmî kayıt tutulmadığı gibi izleme, değerlendirme, raporlama ve denetleme faaliyeti de yapılmamaktadır.

Yakıt dönüşümü veya ısıtma sistemi dönüşümü için prosedür nedir?

5627 sayılı kanunun 16. maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesini değiştirmiştir. Buna göre kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezî sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezî sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezî ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Dikkat edilmesi gereken üç husus şudur: değişim mutlak suretle kat maliklerince yapılabilir, değişimin niteliği tanımlıdır ve izlenmesi gereken karar yolu yukarıdaki gibidir. Verimlilik tarafı için merkezi ısıtmada enerji verimliliği sayfasına bakabilirsiniz.

Yetkilendirilmiş Ölçüm Şirketi olmak istiyoruz, başvuru nereye yapılır?

Yönetmeliğin 10. maddesinde yazılı şartlara sahip olan şirketler bir dilekçe ile Bakanlığın Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü'ne başvurabilir. Yetkilendirilmiş Ölçüm Şirketi olmak için taşra teşkilatlarına başvuru yapılamamaktadır.

Başvuruda istenen belgeler, faaliyette bulunulacak ili belirten dilekçeye ek olarak şunlardır:

1. Şirketin Ticaret veya Sanayi Odası sicil kaydı aslı
2. Faaliyet konuları arasında ısı veya sıhhî sıcak suya ilişkin cihaz ve ekipmanların satışı, projelendirilmesi, kurulumu ve uygulaması ile tüketimlerin ölçülmesi ve giderlerin kullanıcılara paylaştırılması konularının bulunduğunu gösteren Türk Ticaret Sicili Gazetesi aslı
3. En az 1000 bağımsız bölüm kullanıcısına ait cihazların bir dönemdeki tüketim değerlerini en fazla beş iş günü içinde okuyup bilgileri teslim edebileceğine dair ıslak imzalı beyan
4. Ölçülen verileri en az beş yıl süreyle dijital ortamda veri kaybına neden olmayacak şekilde saklama imkânına sahip olduğuna dair ıslak imzalı beyan
5. En az biri makine mühendisi olmak üzere mühendislik fakültelerinden mezun en az üç teknik personel ile belge düzenleyecek eğitimli personelin diploma asılları veya onaylı suretleri, kimlik numaraları, SGK belgeleri ve yeterli teknik donanıma sahip olunduğuna dair beyan
6. ISO 9001 Kalite Yönetim Sistemi belgesi (yetki belgesi alındıktan sonra en geç 18 ay içinde de sunulabilir; sunulmazsa yetki belgesi iptal edilir)
7. Bakanlıkça belirlenen yetkilendirme ücretinin, Döner Sermaye birim fiyat listesinde belirtilen tutar üzerinden ödendiğine dair banka dekontu aslı
8. Şirkete ait vergi levhası
9. Yazıları imzalayan şirket yetkilisine ait imza sirküleri aslı

Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri, yetkilendirildikleri il sınırları içinde faaliyet gösterir. Yetkilendirilmiş şirket bulunmayan illerde, herhangi bir şirket yetkilendirilinceye kadar başka bir ilde yetkilendirilmiş şirket aynı yetki belgesiyle şube açarak faaliyetini sürdürebilir; bu şubelerle ilgili bilgiler faaliyete başlama tarihinden itibaren bir ay içinde Bakanlığa bildirilir.

Şube açan şirket, o ilde yeni bir şirket yetkilendirilince şubesini kapatmak zorunda mı?

Hayır. Yönetmeliğin 10. maddesinin dördüncü fıkrasında açıklanan bu durumdan, şirketin şubesini kapatması gerektiği anlamı çıkarılmamalıdır. Yönetmelikteki "herhangi bir şirket yetkilendirilinceye kadar" ifadesi durumu açıklayıcı bir söz dizimi olarak değerlendirilmeli, şube açan şirket için ticari faaliyetini sona erdirme tarihi olarak algılanmamalıdır.

Sanayi bölgesindeki yapıların ofis ve idari kısımları enerji kimlik belgesi almak zorunda mı?

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nin 2. maddesi; sanayi alanlarında üretim faaliyeti yürütülen binaları, planlanan kullanım süresi iki yıldan az olan binaları, toplam kullanım alanı 50 m²'nin altındaki binaları, seraları, atölyeleri ve ısıtılmasına ya da soğutulmasına gerek duyulmayan depo, ardiye, ahır gibi binaları kapsam dışında bırakır. Buna karşılık tesislerin üretim faaliyeti gerçekleştirilmeyen ve ayrı bir blok olarak tasarlanan ofis ve idari bina türünden blokları için enerji kimlik belgesi hazırlanması zorunludur.

Tasarruf beklentisi

Isı ölçer sistemine geçtik, faturam arttı; tasarruf bunun neresinde?

Önce net bir tespit: ısı ölçüm ekipmanları enerji tasarruf cihazı değildir. Bazı kattaki, bazı cephedeki bağımsız bölümlerin daha fazla yakıt bedeli ödemeye başlaması beklenen bir sonuçtur.

Sebebi şudur: 5627 sayılı kanun paylaşımın tüketime göre yapılmasını emretmektedir. Bugüne kadar paylaşım arsa payı oranı esasına göre yapıldığı için bazı kat ve cephelerde oturanlar, diğer kat ve cephelerde oturanların yakıt giderlerinin bir kısmını sübvanse ediyordu. Kanun ile bu durum ortadan kalkmıştır. Yani sistem tüketimi düşürmez, tüketimi görünür kılar ve kimin ne kadar ödediğini gerçek kullanıma bağlar.

Faturanızın hangi kalemden oluştuğunu görmek için ısı gider paylaşımı hesabına, sayaç doğruluğunu ilgilendiren muayene yükümlülüğü için sayaç muayenesi yazısına bakabilirsiniz.

Bu sayfadaki cevaplar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın bep.gov.tr adresindeki bilgilendirme içeriği ile ilgili kanun ve yönetmelik metinlerine dayanır; bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Kesin durum için ilgili il müdürlüğü veya bir hukukçunun değerlendirmesi esas alınmalıdır.

.